A riesgo de sonar repetitivos, no es el objetivo principal de este blog analizar medidas legislativas. Pero, dedicándonos a la tasación, creemos que es adecuado, incluso necesario, informar sobre cambios normativos que pueden influir en el mercado de la vivienda y, por tanto, en su valor de tasación. Uno de esos cambios puede ser la reciente propuesta de la bonificación del IRPF para propietarios que no incrementen el precio del alquiler.
Un breve repaso a antecedentes y situación del mercado de la vivienda
La tasación, por mucho componente teórico que tenga, siempre está referida a algo material: a un bien, mueble o inmueble. Es necesario bajar siempre a lo concreto. Esa es la razón por la que hablamos con cierta frecuencia de la evolución del mercado de la vivienda en este blog. El coliving, la rehabilitación energética o, por supuesto, la dificultad de los jóvenes para acceder a viviendas son temas que hemos tratado en el último año.
Pero tampoco queremos repetirnos, ni sustituir el papel de economistas, políticos, analistas y gestores. Así que hoy vamos a limitarnos a, como diría un clásico, dar tres pinceladas para describir la situación.
Esa variación del 8,5% supera con creces el incremento salarial y la inflación media (2,9%) por lo que un porcentaje cada vez mayor de los ingresos debe destinarse al alquiler.
La bonificación del IRPF y el decreto ley en 3 puntos
Tres puntos principales, y también na aclaración: estamos hablando, a día de hoy, de un anuncio, no de un real decreto oficial; se espera que se presente en “las próximas semanas”. Recordemos que tampoco es algo tan sencillo como presentarlo, ya que todo decreto-ley tiene que ser convalidado por el parlamento en los 30 días posteriores a su publicación en el BOE. Aunque entre en vigor desde esa publicación, decaería si no cuenta con apoyo parlamentario. Y no es una simple aclaración “técnica” en este caso. Así que puede que este análisis, que se centra en lo por ahora presentado en medios de comunicación, sea muy diferente dentro de un tiempo.
Bonificación del 100% en el IRPF para propietarios
La medida estrella del decreto, por los comentarios que ha concitado. Es una reducción que simplifica y potencia otras ya existentes; hasta ahora, las deducciones oscilaban entre el 50% y el 90%, dependiendo de condiciones más complejas. Ahora, si el decreto finalmente se aprueba, será todo más sencillo. Lo único que tiene que hacer el arrendador es firmar un nuevo contrato, o renovar el anterior, congelando el precio (o bajándolo).
Por congelar se entiende no aplicar ninguna subida; ni el IRPF, ni siquiera el IRAV, Índice de Referencia del Arrendamiento, que lo sustituyó a partir de la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda de 2023. La clave está, claro, en el momento en que se aplicaría esta medida. Hasta ahora, ha sido siempre la renovación del contrato (o la firma de uno nuevo) cuando el arrendatario podía actualizar la renta por encima de la inflación. La medida pretende compensar fiscalmente al arrendatario, que congelar la renta le acabe compensando más que subir ese IRAV (2,32% a diciembre de 2025).
Regulación del alquiler de temporadaa
Por ahora, sabemos mas sobre el aspecto teórico de estas nuevas medidas que sobre su aplicación práctica; el anuncio del gobierno habla de “condiciones más estrictas”. Una vez más, se trata de complementar o desarrollar medidas anteriores, de un Real Decreto de 2024, a su vez modificadas por una Orden de 2025 .
La aclaración más específica, de momento, es esta: «Se extenderá el control de precios a los contratos temporales en aquellas comunidades autónomas que hayan declarado zonas tensionadas y se creará un régimen sancionador para quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración».
Limitaciones al alquiler de habitaciones
Con las rentas de alquiler creciendo muy por encima de los incrementos salariales, la opción del alquiler de habitaciones se ha convertido en prácticamente la única disponible para algunos inquilinos. El decreto propone instaurar un “tope agregado”, que establece que la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar el precio de referencia que tendría la vivienda si se alquilase completa. Además, también se aplicarán mecanismos de control de la renta en zonas tensionadas.
El debate sobre la bonificación del alquiler
La vivienda es la mayor preocupación para el 36% de los españoles, según un reciente estudio. Es inevitable, por tanto, que el debate esté cargado de tensión, incluso de posturas ideológicas. No es nuestra voluntad entrar en esos terrenos; queremos limitarnos a ofrecer unos puntos de vista y otros.
Los principales argumentos a favor nacen, obviamente, de la necesidad de intervenir en un mercado con una barrera de precio tan alta. El dedicar solo el 40% de los ingresos al alquiler es casi una quimera para colectivos vulnerables. Algunos asesores fiscales calculan que el ahorro puede superar los 300 euros anuales para rentas medias, lo que podría convencer a propietarios indecisos o conservadores que priorizan la seguridad de un buen inquilino sobre la maximización del beneficio.
Los argumentos en contra, a su vez, nacen del temor a que estas medidas reduzcan la oferta disponible de viviendas, lo cual también tendría un efecto muy negativo en los futuros inquilinos. El Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha) y la Agencia Negociadora del Alquiler advierten que la bonificación solo beneficia sustancialmente a rentas altas. Para un jubilado que complementa su pensión con un alquiler y tiene un tipo marginal bajo, el ahorro fiscal es irrelevante comparado con la pérdida de ingresos por no actualizar la renta. Por su parte, muchos inquilinos critican que esto no garantiza bajadas de precio, solo congelaciones en niveles ya inasumibles.
Unos y otros coinciden en que el problema de fondo sigue siendo el mismo: la escasez de oferta. Algo que no depende solo de medidas fiscales o regulatorias, sino también del número de viviendas construidas, de la reducción de burocracia, del aumento de suelo disponible… y también de la coordinación entre comunidades autónomas.
Estaremos atentos a estas y otras medidas para comentarlas en este blog.
