¿Como de interesados estamos en la evolución del mercado de la vivienda? Antes de que comenzara esta época GPT, la métrica más habitual de medición del interés era el número de resultados en Google. Y la última vez que buscamos, “precio vivienda» generó 134 millones de resultados; para comparar, «disco Rosalía» generó 8 millones (y “qué hacer con mi vida” más de mil millones). Está claro que la evolución del mercado de la vivienda en 2025 está en mente de todos, generando multitud de debates y análisis.
El precio de la vivienda, en continuo aumento
El incremento de la demanda, tanto externa como interna, un entorno financiero favorable y, sobre todo, la insuficiencia de la oferta son los principales factores del crecimiento del precio. La media nacional, aunque este es un dato que siempre hay que matizar con las diferencias territoriales, superó los 2.500 €/m², con un incremento anual que algunas fuentes cifran por encima del 15%. Navarra y Extremadura han experimentado las menores subidas mientras que Madrid y Andalucía estarían en el extremo contrario. Otro dato interesante es que la mitad de las comunidades autónomas han alcanzado el máximo histórico de precio por metro cuadrado durante este 2025.
Como señala el informe de CaixaBank, “la producción de vivienda nueva todavía no alcanza niveles suficientes para equilibrar el mercado y el déficit de vivienda sigue ensanchándose. El déficit acumulado de vivienda en los últimos años es uno de los factores determinantes que explican las presiones sobre los precios, que continúan acelerándose y dificultan el acceso a la vivienda, especialmente en las zonas de mayor demanda”.
¿Continuarán subiendo los precios en 2026?
Respuesta clara y concisa: sí. Concretamente, un 4% en 2026 y un 3% en 2027. Pero, claro, es solo una previsión. Algunas fuentes aumentan considerablemente esos porcentajes, otras se mueven en porcentajes similares; todas coinciden en que el incremento continuará. Quizás sea más interesante pensar en los factores que pueden cambiar esos porcentajes. Entre otros:
- Tipos de interés y condiciones de financiación
- Oferta nueva y eficiencia del proceso constructivo
- Evolución de la demanda demográfica
- Evolución de ingresos, empleo e inflación
- Cambios normativos y políticas de viviendas
- Diferencias territoriales
En lo que también coinciden todos los análisis es que, sea la subida prevista de un 5% o de un 7% , la clave es la falta de construcción que, aunque se intente corregir, arrastra un desequilibrio importante: “La construcción de vivienda nueva crecerá un 10% en 2025 y un 12% en 2026… será insuficiente para dar respuesta a la demanda insatisfecha acumulada entre 2021 y 2025 (625.000 hogares), con un déficit de 134.000 unidades solo en los últimos 12 meses«.
¿Hay burbuja inmobiliaria?
Ese es otro debate, que supera la temática y enfoque de este blog. Solo queremos resaltar que hay posturas que parecen muy enfrentada, pero que luego no lo están tanto; por ejemplo, algunos expertos que afirman que sí estamos en una burbuja también dejan claro que no es igual a la vivida en 2008, ya que su carácter especulativo es menor y hay criterios de financiación más prudentes. Por otro lado, el Banco de España opina que no hay signos de burbuja, pero al mismo tiempo advierte de que los precios seguirán creciendo.
¿Cambiará la situación el Plan de Vivienda 2026 -2030?
Antes de responder a la pregunta, una breve descripción del plan. Cuenta con el mayor presupuesto destinado a esta materia, 7.000 millones de euros, del cual el Estado asumiría el 60% y las comunidades autónomas, el 40%. El objetivo, claro está, es incrementar el parque de viviendas accesibles, entendiendo como tales las públicas y protegidas. No se trata solo de estimular la obra nueva, sino también el alquiler social y la rehabilitación de viviendas para mejorar su eficiencia y adecuación a las nuevas exigencias, introduciendo figuras como el alquiler asequible garantizado y la flexibilización de los requisitos de acceso.
Entre las medidas del plan también se incluyen incentivos fiscales a promotores, ayuntamientos y propietarios para facilitar la entrada de viviendas privadas en el circuito protegido y poner en uso vivienda vacía.
Si será suficiente para paliar el déficit estructural arrastrado desde hace años, si podrá reducir el impacto que supone para los hogares, superar la falta de consenso político y los potenciales problemas como la duplicidad con organismos autonómicos, que irían en contra del objetivo de agilización de trámites y de potenciación de las colaboraciones público-privadas, son enigmas a día de hoy.
Implicaciones para el mercado de la tasación
La evolución del valor inmobiliario impacta lógicamente de forma directa en el mercado de la tasación. Si bien las tasaciones reflejan la subida de precios del mercado, también mantienen una aproximación más prudente, más ajustada al verdadero valor del mercado y evitando sobrevaloraciones, precisamente para combatir el riesgo de burbuja inmobiliaria.
Todo apunta a que, a nivel nacional, los valores de tasación medios seguirán subiendo en términos globales durante 2025. Sin embargo, habrá diferencias geográficas y por producto. El número de tasaciones podría mantenerse estable si el acceso a la compra se complica.
Factores claves para futuras tasaciones
Entre otras, las tasaciones deberán cumplir las siguientes características:
- Incorporar análisis zonal, riesgos y escenarios, dadas las grandes diferencias entre y dentro de las propias ciudades.
- Aplicar una monitorización precisa y constante de los precios de mercado y la demanda real.
- Ajustar metodologías para reflejar cambios en tipos de interés, la presión regulatoria y la racionalidad en la concesión hipotecaria.
- Aprovecharse de nuevas herramientas data-driven para la predicción de valores.
