Que el estado de un inmueble afecta a su valor de mercado es una obviedad; conocer exactamente hasta qué punto puede influir en dicha valoración que aparece en el informe del perito quizás ya no lo sea tanto. En este post vamos a repasar las principales patologías que podemos encontrar en un inmueble y a ponerles número. En el lado positivo, también ofreceremos algunos consejos para detectarlas a tiempo, ya seas comprador o vendedor.
Humedades: cómo detectarlas y cómo influyen en el valor de un inmueble
Las humedades no son solo una de las patologías más comunes, sino que también están entre las que más devalúan una vivienda: podemos hablar de pérdidas de valor de entre el 10% y el 30%, llegando en escenarios graves hasta alrededor de un 35% del valor. En muchas ocasiones, aunque no siempre, las humedades son un reflejo de los estándares de la época de construcción del inmueble. Por lo tanto, aunque parezcan un problema menor (comparado con otros), no son solo un deterioro estético, sino que también pueden reflejar un problema estructural y ser síntoma de una deficiente eficiencia energética. Estos detalles serán tenidos en cuenta por el perito a la hora de elaborar el informe.
Cómo detectar humedades en un inmueble
- Manchas oscuras o amarillentas en las zonas donde se juntan techos y pared, detrás de los muebles o en baños y cocinas.
- Pinturas abombadas, desconchados, salitre en zócalos, baldosas sueltas o rodapiés hinchados.
- Olor persistente a moho, sensación de ambiente muy frío o condensación continua en cristales.
Grietas y fisuras en muros: el tamaño importa
Pedimos perdón por volver a hacer la broma de siempre, pero es que si fuésemos estrictos sería aún peor: tendríamos que decir que lo importante es el grosor. Las fisuras finas no tienen un impacto significativo en la tasación, más allá de reflejar un estado de conservación descuidado, que requerirá de pintura o reparaciones adicionales. Pero las grietas anchas y diagonales son otra historia, ya que obligan a realizar informes estructurales por parte del perito y a presupuestar posibles refuerzos.
Es recomendable, al menos, medir (aunque sea “a ojo”) la anchura; menos de 1mm suele ser un problema de acabado; varios milímetros, con desplazamiento, suelen reflejar un problema estructural, especialmente si atraviesan pilares, esquinas de huecos o si se concentran en una zona concreta del edificio.
Fachadas y cubiertas deterioradas: el valor no está solo en el interior
Un edificio con un tejado envejecido, filtraciones o una fachada muy dañada es un inmueble necesitado de inversión inmediata; eso es innegable. Por lo tanto, la primera pregunta que surge es por qué no se están realizando esas restauraciones (si es por razones presupuestarias, legales, de relación entre vecinos, etc.). Los tasadores deberán ajustar el valor en función del coste estimado de las obras, lo que jugará en contra del inmueble frente a otras viviendas de la zona. En comunidades donde ya se han presupuestado reparaciones importantes, ese coste pendiente también influye en el atractivo y la valoración del inmueble.
Patologías estructurales y aluminosis: palabras mayores
Por supuesto, las patologías que afectan a la estructura (forjados, pilares, cimentación) del inmueble reducen drásticamente su valor. Por un lado, porque comprometen su seguridad; por otro, porque las reparaciones son siempre muy costosas. Hemos entrado ya en un terreno muy técnico: por ejemplo, es necesario entender de qué hablamos cuando hablamos de aluminosis y diferenciarla de otros problemas. Si se confirma su existencia, estamos hablando de devaluaciones de entre un 20% y un 50% del valor o incluso superiores, que serán reflejadas por el perito en su informe final.
Posibles señales de patologías estructurales en un inmueble
Aunque la confirmación es siempre técnica, algunas pistas visuales son:
- Deformaciones visibles en forjados (suelos con “panza” o techos flechados), fisuras paralelas a las viguetas o ruidos de crujidos en determinadas zonas.
- Restos de óxido en hormigones vistos, armado a la vista en garajes o desprendimientos de recubrimiento.
Instalaciones obsoletas y eficiencia energética: nuevas claves de tasación
Como hemos comentado varias veces ya en este blog, la eficiencia energética es un valor clave en la actualidad; puede que para algunos inmuebles con cierta antigüedad no lo fuera tanto. Instalaciones antiguas o deterioradas (electricidad, fontanería, calefacción) no provocan una reducción de valor tan directamente cuantificable como otras patologías o, mejor dicho, no tan fácil de estimar (ya que hay una gran variabilidad de casos), pero sí provocan ajustes a la baja ligados al coste de actualización. Además, un mal estado general de instalaciones refuerza la impresión de vivienda descuidada, amplificando el efecto de otros defectos.
Conviene revisar, entre otros aspectos:
- El cuadro eléctrico, para verificar si se trata de una instalación muy antigua, sin diferenciales modernos o con cableado de aspecto envejecido.
- Tuberías vistas en patios o garajes, presencia de fugas, óxidos o remiendos, así como calderas muy antiguas o sistemas de calefacción claramente ineficientes.
En definitiva, se trata de sentido común: las patologías más graves implican una reducción más acusada del valor de tasación, hasta comprometerlo seriamente. Pero también suele pasarse por alto que corregir pequeñas “carencias”, fácilmente subsanables, puede aumentar el valor del inmueble, tanto en términos absolutos como comparativos (frente a otros inmuebles que no lo hagan). Una pequeña inversión en mejoras suele ser rentable.
